6月19日，中国证券基金投资业协会会长洪磊在中国REITs市场建设与金融改革论坛上表示，国内对REITs的理解过于狭隘，长期以来，认为它只是房地产投资工具，实践中进一步异化为房地产的债务融资工具，阻碍了REITs的发展。

这一认识误区也导致REITs与房地产市场捆绑在一起，仅从房地产市场看REITs发展需求，没有看到REITs的完整功能。这也是2004年政策层面启动REITs研究后，相关制度无法推出的重要原因。

洪磊指出，REITs可以投资于各类基础设施和不动产，包括城市公用设施、商业零售、仓储、医疗等数十个不动产类别，可以成为供给侧结构性改革的重要工具。

据了解，REITs产生于20世纪60年代的美国，自20世纪90年代以来，全球REITs市场快速发展。从国际经验看，REITs通过长期持有各类成熟不动产，获取稳定现金流，实现不动产的小额投资和按份交易，让投资者得以分享不动产增值回报。

洪磊认为，REITs追求稳健收益，与股市、债市相关性低，是养老金、保险资金等长期资金的优质投资标的。

他称，截至目前，中国并没有出现真正的REITs，仅有所谓的“准REITs”或“类REITs”，其原因值得深思。“长期以来，我们对REITs的翻译有误，理解过于狭隘，认为它只是房地产投资工具，实践中进一步异化为房地产的债务融资工具，阻碍了REITs的发展。这一认识误区也导致REITs与房地产市场捆绑在一起，仅从房地产市场看REITs发展需求，没有看到它的完整功能。这也是政策层面启动REITs研究后，相关制度无法推出的重要原因。”洪磊说。

“事实上，正如发达市场表现出来的那样，REITs可以投资于各类基础设施和不动产，包括城市公用设施、商业零售、仓储、医疗等数十个不动产类别，可以成为供给侧结构性改革的重要工具。”

REITs发展存四大问题 缺少税制安排

一是基础资产信用不独立，无法摆脱“刚性兑付”。中国市场经济还不够成熟，集中表现为市场微观主体的个体信用缺少“硬约束”，很多市场活动直接或间接地依赖于牌照信用、国有资产信用，最终均以政府信用为底牌相互博弈，没有形成个体信用间的市场化博弈和市场信用体系。

二是制度环境滞后，缺少统一的市场化运作环境。实践中，REITs在资金端以私募基金的形态在基金业协会统一备案，但是在资产端，虽然可以实现基础资产的权属认定、打包定价与交易，但工商过户、不动产权属变更以及税务等具体操作必须在基础资产所在地完成，并且缺少统一的股权资产转让平台，严重依赖大宗交易，交投量极低。这种过于分散、个性化的操作背离了证券的内在要求，对发展统一、标准化的REITs市场极为不利。

三是缺少综合性行业税制安排。总体上看，以流转税为主的间接税制不符合资本市场发展需要。包括REITs在内的各类投资基金，只是基金份额持有人的投资工具，按照《基金法》，基金份额持有人是纳税主体，应当基于份额持有人取得的投资所得和资本利得征税，基金运作环节不应当征税。实践中，REITs从资产获取、运营管理、资产转让、退出到REITs份额的交易、赎回，涉及复杂的税收要求，大部分税收产生于基础资产和基金份额的运作过程，抑制了投资活力，带来很大的效率损失。

四是资产持有成本和资金成本过高，权益型投资回报率不足。从住宅市场看，中国主要城市二手房市场租金收益率持续下行，大部分城市住宅市场租金收益率不到3%，一线城市不到2%，低于持有国债的收益率，而发达市场恰恰相反。国内商业地产市场虽然较好，但如果存在融资成本，则真实投资回报率下降，甚至出现成本收益倒挂。

建议出台REITs管理办法打破刚性兑付

对此，洪磊也提出了他的建议。

一是比照CDR做法，先行制定REITs管理办法。在《证券法》修订完成前，可比照CDR方式，由国务院批准，授权中国证监会出台专门的REITs管理办法，允许不动产证券化产品和REITs在交易所挂牌，获得公开发行。同时，在《基金法》框架下，根据公开募集和非公开募集的不同要求，明确REITs产品的募集、运作规范和管理人受托义务要求，保护REITs份额持有人利益，防范利益冲突。

二是坚持回归本源，打破刚性兑付，加强管理人和投资者教育。机构投资者应当树立大类资产配置理念，正确认识REITs的风险回报特征，摆脱对“刚性兑付”的依赖；个人投资者应当充分理解REITs的内涵，根据个人能力合理参与REITs投资。

三是以REITs为突破口，加快以直接税为主的综合税制改革试点。与其他金融业态相比，REITs刚刚起步，体量小，与实体经济密切相关，是增量改革的重要突破口，适宜开展综合税制改革试点。可以考虑在制度阻力小、创新空间大的地区，探索PPP和REITs联动式投融资改革。

洪磊建议：“配合以直接税为主的综合税制改革，对包括REITs在内的金融投资工具免征增值税，改为按投资所得征税，实现税收穿透，并根据投资期限予以税收递延。”

*精彩阅读*

晟马视角 | 易纲：天上不会掉馅饼，保本又有10%以上收益的投资，你要小心！

晟马视角 | 中基协洪磊：当务之急是推动资管新规配套措施尽快落地

晟马视角 | 私募基金自律管理的逻辑（61张PPT）——2018.05洪磊会长在“2018年度地方基金行业协会联席会”上的讲话

晟马投资

SHENGMA INVESTMENT

 固定收益类基金的引领者